Faktencheck



Aussagen auf dem Prüfstand!

Thema: „Zu riskant“: Grundstückseigentümer lehnt Vorvertrag für Gymnasium Sauerlach ab.
Aus dem Münchner Merkur vom 07.08.2023.

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Weitere Quellen: Städtebaulicher Vorvertrag.

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Fakten
Persönliche Meinung




Vorwort:
Ich weiß nicht, wie es Euch geht. Ich habe mir nach dem Artikel die Frage gestellt, wer hat denn nun Recht?!?
Ich möchte daher den Artikel hier mit ein paar Fakten unterfüttern.


„Diesen Umstand betrachten wir als rechtsunsicher, das heißt, wir können so nah neben der bestehenden Wohnbebauung eine Nutzung durch die örtlichen Vereine nicht zusichern.“


Aus dem Vertrag:
Der Vorhabenträger sagt zu, die Sporteinrichtungen so zu errichten, dass baulich, organisatorisch und rechtlich auch eine Mitnutzung durch Vereine mit einem eigenen Vereinsheim mit Jugendzentrum sichergestellt ist.

Hinweis: Weitere Passagen oder Anmerkungen, die das relativieren gibt es nicht.

Das bedeutet nicht weniger, als Herr Widmann sogar auf organisatorischer Ebene sicherstellen soll, dass die Sportanlagen umfassend für die Vereine nutzbar sind.
Da Herr Widmann nicht der Vorhabenträger, sondern lediglich der Bauherr für das Gymnasium ist, kann er das nicht zusichern. Aufgrund der Nähe zur Wohnbebauung (20 Meter) ist mit Immissionen (Flutlicht und Lärm) insbesondere auch an Sonn- und Feiertagen zu rechnen. Die Anwohner werden unnötig belastet und könnten sich erfolgreich gegen diese Nutzung (z.B. zu bestimmten Zeiten) durch die Vereine zur Wehr setzen.

Laut Vertragsentwurf müsste die Widmann Grundstücksverwaltung GbR, so ihre Befürchtung, „in Vorleistung für Kosten der Bauleitplanung in Millionenhöhe ohne Sicherheiten gehen.


Aus dem Vertrag:
1. Übernahme der Kosten im Zusammenhang mit den städtebaulichen Maßnahmen:
Der Vorhabenträger trägt die entstandenen und entstehenden Kosten und Aufwendungen sämtlicher für die städtebauliche Entwicklung des Plangebiets notwendiger Planungen, Planfertigungen, Untersuchungen, Fachgutachten und sonstiger für die Bauleitplanung notwendiger Beauftragungen (insgesamt „Planungskosten“ genannt). Der Vorhabenträger verpflichtet sich, unverzüglich nach Unterzeichnung vorstehender Vereinbarung das Planungsbüro GOERGENS MIKLAUTZ PARTNER GmbB mit der Erstellung der Bebauungspläne zu beauftragen, um die Durchführung des Planungsverfahrens zeitnah sicherstellen zu können. Das Büro wird auch die gesamte Koordination des Bauleitplanverfahrens übernehmen.

Aus dem Vertrag:
Das Risiko, dass im Falle des Scheiterns der Bauleitplanung die damit verbundenen Kosten umsonst aufgewendet werden bzw. bereits aufgewandt wurden, trägt ausschließlich der Vorhabenträger.

Weitere Passage aus dem Vertrag:
Der Vorhabenträger verpflichtet sich, den/die zur Durchführung des Bebauungsplanverfahrens erforderlichen Vorhaben- und Erschließungspläne bis spätestens 6 Monate nach Unterzeichnung dieses Vertrages vorzulegen. Über den Konkretisierungsgrad des Vorhaben- und Erschließungsplans werden sich die Vertragsparteien gesondert verständigen.

Hinweis: Weitere Passagen oder Anmerkungen, die das relativieren gibt es nicht.

Bezüglich des Gymnasiums ist Herr Widmann nicht der Vorhabenträger, sondern der Bauherr im PPP-Modell.
Wäre er Vorhabenträger würde das voraussetzen, dass er 2018 zur Gemeinde gegangen ist und gesagt hat:
Ich würde dort gerne ein (Privat-)Gymnasium in Eigenleistung bauen - sind Sie damit einverstanden?
Wie wir alle wissen, ist das nicht passiert...

Hier müsste der Eigentümer voll ins Risiko gehen. Die Vorhaben- und Erschließungspläne gehen in die Millionen. Auch wenn der „Konkretisierungsgrad“ noch nicht festgelegt ist, hier kann die Gemeinde dann eine beliebige Tiefe verlangen - denn, wenn das Projekt scheitert, entstehen ja nur die hohen Kosten für den Eigentümer.

Es könnte also jederzeit wieder ein Alternativstandort ausgewählt oder das gesamte Projekt zum Scheitern gebracht werden, so seine Befürchtungen. In der Tat soll dem Vernehmen nach, bei Teilen des Gemeinderates das Thema „Alternativstandort“ noch nicht vom Tisch sein.


Herr Widmann hat keinen Einfluss auf das Planungsverfahren von der Gemeinde. Sie können jederzeit ohne die Angabe von Gründen einen Alternativstandort wählen oder das Projekt beenden.

Mal ehrlich. Wieder ein Alternativstandort? Wen wundert es da, dass der Eigentümer nicht ins Risiko gehen möchte?
Ich frage mich, wer aus dem Gemeinderat oder der Gemeinde nach einem Alternativstandort sucht?

Bürgermeisterin Barbara Bogner (UBV) hat die Ablehnung des Vorvertrags überrascht, wie sie dem Münchner Merkur gegenüber schriftlich erklärt. Zumal man ihr versichert habe, dass es sich bei „bei der vorgelegten Vereinbarung um eine typische Grundvereinbarung handelt, die nichts Überraschendes enthält“, wie Widmanns Rechtsanwalt Herbert Kaltenegger laut Gemeindevertreter Rechtsanwalt Gerhard Spieß versichert haben soll.


Viele städtebaulichen Verträge inkl. der Vorverträge und Vereinbarungen sind öffentlich einsehbar. Ich konnte keinen finden, bei dem ein Architekturbüro vorgeschrieben wird, mit dem der Bauherr noch nie zusammengearbeitet hat. Ich konnte auch keinen finden, bei dem der vorgeschriebenen Planung keine Fachgutachten zugrunde liegen. Weder gibt es Gutachten zwecks Immissionen (Licht, Lärm), noch Fachbeiträge von Experten (Schulplanern) auch kein Verkehrskonzept, keine halbwegs genauen Zeichnungen. Ich konnte ebenfalls keinen Vertrag finden, indem so viele Unwägbarkeiten (noch zu verhandeln) existieren, der Eigentümer aber bereits voll ins Kostenrisiko gehen muss.

Herr Kaltenegger hat dies definitiv nicht gesagt. Ob Herr Spieß, dass Frau Bogner so gesagt hat, bezweifle ich.

Wer von uns würde einen solchen Vertrag unterschreiben?

„Ich komme auf Sie zu, wenn sich Herr Kollege Kaltenegger gemeldet hat. Dann wird sich auch zeigen, ob wir noch einen gemeinsamen Abstimmungstermin zum Vertrag benötigen oder wir dies im kleinen Austausch per E-Mail hinbekommen“, schrieb Spieß an Bogner.


Das klingt, als wäre der Vertrag im gemeinsamen Einvernehmen von Herrn Spieß, Herrn Kaltenegger, Herrn Widmann und Frau Bogner gemeinsam vorverhandelt worden. Anschließend wurde Herr Spieß mit der Ausarbeitung betraut, und man müsse nun nur noch die Feinheiten klären.

Fakt ist: Der Vertrag wurde vollkommen einseitig von Frau Bogner und Herrn Spieß ausgearbeitet und dem Eigentümer vorgelegt. Eine vorherige Absprache der Vertragspunkte gab es nicht. Das war auch seitens der Gemeinde und des Gemeinderates so gewünscht.
(News vom 25.05.).

Wie kann man davon ausgehen, dass ein so einseitig ausgearbeiteter Vertrag, bei dem es um mehrere Zehnmillionen geht, einfach so unterschrieben wird? Vor allem, da im Vorfeld keinen ernsthaften Vorverhandlungen stattgefunden haben?

Der Vertrag ist meiner Meinung nach eher eine Provokation.

Was die Kosten für das Bauprojekt anbelangt, hat Johann Widmann den Eindruck, „dass die Gemeinde viele Risiken und Kosten auf uns abwälzen möchte.


Aus dem Vertrag:
Der Vorhabenträger trägt die entstandenen und entstehenden Kosten und Aufwendungen sämtlicher für die städtebauliche Entwicklung des Plangebiets notwendiger Planungen, Planfertigun-gen, Untersuchungen, Fachgutachten und sonstiger für die Bauleitplanung notwendiger Beauftragungen (insgesamt „Planungskosten“ genannt).

Aus dem Vertrag:
Das Risiko, dass im Falle des Scheiterns der Bauleitplanung die damit verbundenen Kosten umsonst aufgewendet werden bzw. bereits aufgewandt wurden, trägt ausschließlich der Vorhabenträger.

Aus dem Vertrag:
Dem Vorhabenträger ist bekannt, dass für die bauleitplanerische Entwicklung städtebauliche Vereinbarungen zur Sicherung der städtebaulichen Ziele und auch eine rechtliche Beratung zur Durchführung der Bauleitplanverfahren erforderlich ist. Hierfür wird sich die Gemeinde anwaltlich beraten und vertreten lassen. Dies gilt auch für die Rechtsfragen, die den Bebauungsplan betreffen. Die der Gemeinde entstehenden Kosten der anwaltlichen Beratung gehören somit zu den Kosten im Zusammenhang mit den städtebaulichen Maßnahmen. Der Vorhabenträger erstattet deshalb der Gemeinde die Kosten der Rechtsberatung durch...

Aus dem Vertrag:
Der Vorhabenträger verpflichtet sich, unverzüglich nach Unterzeichnung vorstehender Vereinbarung das Planungsbüro GOERGENS MIKLAUTZ PARTNER GmbB mit der Erstellung der Bebauungspläne zu beauftragen, um die Durchführung des Planungsverfahrens zeitnah sicherstellen zu können. Das Büro wird auch die gesamte Koordination des Bauleitplanverfahrens übernehmen.

Hinweis: Dem Eigentümer liegen keine Kostenvoranschläge oder Kostenschätzungen seitens GOERGENS MIKLAUTZ PARTNER GmbB vor.

Die Kosten, die die Gemeinde trägt:
Die Kosten der von der Gemeinde beauftragten Projektsteuerung zur Realisierung des Gymnasiums trägt die Gemeinde selbst.

Hinweis: Weitere Passagen oder Anmerkungen, die das relativieren gibt es nicht.

Letzteres, also die Projektsteuerung, muss die Gemeinde ohnehin übernehmen. Bei erfolgreichem Abschluss übernimmt Herr Widmann die Kosten.

Kosten abwälzen? „Das ist überhaupt nicht wahr“, widerspricht Barbara Bogner. Es handele sich um eine typische Grundvereinbarung. „Auch unsere Bauamtsleitung wird Ihnen bestätigen, dass solche Vereinbarungen nichts Besonderes sind und, um ein Verfahren zu beginnen, durchaus üblich sind.“


Unsere Bauamtsleitung ist Frau Schaffert. Sie arbeitet, wie alle in der Gemeinde, für Frau Bogner und ist weisungsgebunden. Ein solches Projekt hat Frau Schaffert meines Wissens noch nie betreut. Abgesehen davon ist Frau Schaffert keine Juristin die sich tagtäglich mit Städtebaulichen Verträgen beschäftigt.

Auch der Investor und Grundeigentümer habe im Vorfeld („vor einer Unterschrift“) stets seine Übernahme von „Gutachten/Erschließung/Übernahme von Nachfolgelasten mündlich und unter Zeugen immer wieder bestätigt“.


Das hat der Eigentümer versichert. Allerdings nur, wenn das Projekt für beide Seiten auf rechtssicheren Füßen steht und klar ist, dass es realisiert wird.
Er wird keinen Blankocheck für die Gemeinde ausstellen.
Es muss vorher klar sein das für beide Seiten Rechtssicherheit besteht.
Das versteht sich von selbst, oder?

Dass Gemeinde und Zweckverband „anteilig diese Kosten für Planung und Bau des Gymnasiums übernehmen – falls nicht im Investorenmodell gebaut – ist klar.“


Die Kosten für die Planung und den Bau werden ohnehin von der Gemeinde, dem Zweckverband und dem Freistaat übernommen.
Das PPP-Modell dient nur dazu, dass Herr Widmann in Vorleistung geht und das Ganze finanziert. Anschließend wird es per Mietkauf abbezahlt.
Dass es hier zu einem Risiko kommt, ist nicht vorgesehen.
Die Alternative ist, die Gemeinde kauft den Grund bezahlt die komplette Erschließung und Planung selbst, der Bau wird dann anteilig vom Freistaat und den Gemeinden finanziert, die ihre Schüler auf das Gymnasium schicken.
Da unsere Gemeinde spätestens nach dem Betrag, den sie für die Realschule in der Gemeinde Oberhaching bezahlen muss, keinen Spielraum mehr hat wird Sie sich das Gymnasium in Sauerlach meiner Meinung nach niemals leisten können (in Eigenleistung). Um das Projekt grundsätzlich realisieren zu können hat Herr Widmann seine Hilfe mit dem PPP-Modell angeboten, was von der Gemeinde sehr dankbar angenommen wurde. Er verweißt immer darauf, dass er die Fläche für das Gymnasium der Gemeinde zum üblichen Preis (vgl. Oberhaching, Hohenbrunn, Putzbrunn) verkaufen würde. Daher sieht er sich auch nicht als Vorhabenträger.

Auf der Gemeinderatssitzung am morgigen Dienstag steht auf Antrag der CSU das Thema „Bebauungsplan Gymnasium“ auf der Tagesordnung. Allerdings erstmal nur im nichtöffentlichen Teil, nachdem ein kurzfristig angesetztes Fraktionssprechertreffen am 27. Juli mit Gemeinde-Anwalt und Bauamtsleitung „neue Erkenntnisse gebracht“ haben soll.


Nicht öffentlich - wie üblich.
Ich bin gespannt, was es mit den neuen Erkenntnissen auf sich hat.

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